Velkommen til husets side !

 

Ændringer på huset :

Se  "vores planer om indretning"

Se  "hvordan startede istandsættelsen"

Nyt "hvordan forsætter istandsættelsen"


 

Jagten på huset

Vi har igennem det sidste års tid være ude efter et godt hus til at rumme os og vores børn i de kommende år.
Jagten har forgået i området omkring København, dvs. syd for Helsinge og øst for Ringsted, med undtagelse af f.eks.
Amager, Ishøj og hvor vi ellers ikke vil bo.
Det var dog et must at der var en station i byen, helst en S-tog station.

 

1 soveværelse
2 børneværelser
Stue der ikke er åben til køkkenet.
Gerne badekar
1 Værkstedsrum (evt. i anden bygning)
1 Kontor (til Torben) (evt.i kælder eller i anden bygning m. varme og el)
Huset skal være af mursten, ikke beton.
Taget skal være at tegl eller etanit, ikke pap og skal have rejsning over 15 grader.
Opvarmning olie eller naturgas.
Meget gerne kælder.
Grunden skal være på mindst 600 m2
Baghaven skal være rimelig ugeneret.
Skal ligge på rolig vej, uden støj.
Skal ligge tæt på offentlig transport til enten Brønshøj (Heidis arbejde) eller Glostrup/Albertslund(Torbens arbejde)
Skal ligge tæt på børnepasningsmuligheder.
Skal ligge i en kommune hvor der ER børnepasningsmuligheder.
Vores minimumskrav til huset
 

Det er desværre temmelig store krav at stille til et hus der kun må koste 1,2 mil.kr.

Huset, set fra vejen

 
Vi har primært brugt internettet til at søge efter egnede huse, da det giver et hurtigt overblik og gode søgemuligheder.
Desværre fandt vi først ret sent den ultimative hus køb/salg side fra Dansk Ejendomsmæglerforening, der efter sigende
skulle rumme 98% af alle huse til salg i Danmark.
Siden findes på : http://www.boligsiden.dk/ . Her er pt. ca 28.000. boliger til salg.
Vi har valgt ikke at benytte og af køberkartoteker og lign. da vi ikke ønsker at blive kontaktet i tide og utide om huse
der ikke tilfredsstiller vores behov.

Efter at have fundet et interessant hus på nettet, bestilte vi som regel salgsopstilling via e-mail, og/eller kørte ud
og så på huset udefra. Efter et par "uheldige" ture, begyndte vi også FØRST at tjekke beliggenheden på kortet.
Det viste sig nemlig at de huse som vi havde råd til ofte lå op at en motorvej eller lign.
Den næste erfaring vi gjorde var at bede om tilstandsrapporten med det samme. På den måde kunne man frasortere de helt
håbløse huse.
Dette ved ejendomsmæglerne godt, så det kan være svært at få dem til at sende tilstandsrapporten, med mindre at man siger
at man HAR været ud og se på huset.
Man forstår dog godt at de prøver at spare lidt. Vi har nok 60-70 salgsopstillinger liggende nu, og vi har jo kun købt
ét hus !

 
Vi har god haft et par gode bud, der var tæt på:

- Et rødpusset hus i Rødovre, med en meget speciel indretning. Men med blandede ydermurs typer, tagbeklædning og et defekt
  centralvarme anlæg, gik vi ikke videre.
- Et etplan gulstens-type hus i Vallensbæk Strand, som blev solgt før vi viste af det.
- En muremester villa i Værløse, som også blev solgt alt for hurtigt.

Samt....
- En muremester villa i Herlev (symfonivej nr.10) som viste sig at være for dyr (og i for dårlig stand).

Et af de første huse vi så på var i Stenløse, nemlig Banetoften 4, som vi på det tidspunkt syntes var for dyrt.

Finansiering og advokater ?

Det kan anbefales at tage en advokat til at repræsentere sig i handlen, selv om det måske synes af mange penge at give for
rådgivning.
Et typisk advokatsalær i ejendomskøb ligger mellem 12.000 og 20.000,- kroner. 
Hvis man selv har lidt tjek på tingende kan man dog med fordel vælge et firma som "De Direkte Advokater", som vi har brugt
til vores handel.
De tager et fast salær på kr. 6.500,- , men har på nuværende tidspunkt allerede tjent pengene hjem til os.
De kan findes på http://www.direkte-advokater.dk/.
De Direkte advokater giver i øvrigt gratis tlf.-rådgivning til købere også f.eks. søndag 10-16 hvor mange hushandler finder
sted.
Prisen kan holdes nede fordi de i høj grad bruger standard formularer m.v. og bl.a. stiller nogle krav til hvad man selv skal
gøre:

- Selv lægge budget for købet.
- Selv forhandle prisen nogenlunde på plads.
- Selv aftale finansieringen med bank eller ejendomsmægler (de rådgiver dog gerne)

Hvis man vil disse ting og man kan finde sig i at alle møder foregår over telefonen (af op til halvanden times varighed)
er det et godt og billigt alternativ.

Finansieringen har været et svært punkt for os. Det er meget svært at få god rådgivning, da de fleste rådgivere også er dem
der skal sælge lånet.
De flygtige obligationskurser gør også at det ændre sig fra uge til uge, hvad der er fordelagtigt.
Der findes 3 aktuelle lånetyper : Kontantlån, Obligation og Flexlån.
Kontantlån giver ikke rigtig nogen gevinst længere, så det har vi afskrevet.
Flexlån indebære en risiko for at den månedlige ydelse stiger.
Obligationslån er det mest stabile, men det dyreste.

Efter nogle meget grundige vurderinger blev Heidi og jeg enige om at vi ikke ville løbe risikoen ved flexlånet og der var
således kun obligationslånet tilbage.
De fleste rådgivere siger at man skal vælge det lån med den laveste ydelse over den længste tid.
Det er TILFÆLDIGVIS også der hvor kreditforeningen tjener flest penge.
De lidt bedre rådgivere (som f.eks. vores advokat) siger at man skal tage et lån med højst mulig obligationsrente.

Obligationerne findes i følgende udgaver:

4 % over 10 år
5 % over 10 år
5 % over 15 år
5 % over 20 år
5 % over 30 år
6 % over 10 år
6 % over 15 år
6 % over 20 år
6 % over 30 år
7 % over 20 år
7 % over 30 år
8 % over 30 år

 
Huset, set fra bag-haven
Vælger man et 8 % lån skal man altså betale 8% p.a. i rente af gælden med 4 rentetilskrivninger om året (terminer).
Det lyder som om at det bliver dyrest og det gør det på en måde også. MEN... obligationerne handles til en kurs.
Kursen er som regel højest, for de højst forrentede obligationer. dvs. tæt på 100.
Samtidig er kursen højere jo kortere løbetiden er, som det ses af nedenstående skema fra RealKredits Danmarks hjemmeside.
Tilbudskurser pr. 12-11-99
Obligationer 4 % 5 % 6 % 7 % 8 %
Løbetid 10 Kurs 92,35 95,95 99,40    
15 Kurs   93,05 97,45    
20 Kurs   90,25 95,55 99,60  
30 Kurs   85,60 91,75 97,65 101,65
 
Vores valg af lån faldt på et 7% obligationslån over 20 år.
Dette koster ca. 900 kr. mere om måneden end et 7% over 30 år, så vi er spændt på om vi fortryder at have sat os for det
ekstra beløb.
Gevinsten er dog ret stor. Man starter med at have en gæld på ca. 30.000,- mindre pga. den højere kurs.
Derefter kommer det lidt større afdrag på lånet, der gør at der i alt betales mindre rente (og rente af renters rente).
Om f.eks. 5 år vil der være 130.000,- mindre i gæld i huset med 20-års lånet end med et 30-års lån, men der er "kun"
blevet indbetalt 50.000,- mere i ydelse.
Altså en temmelig god forrentning af pengene.
Den samlede gevinst er ca.800.000,- dog ikke indregnet inflation (ikke nutidskroner).
Ydermere kommer så fordelen af at have en høj kurs på sine obligationer når de skal sælges, f.eks. ved ompriotering.
Hvis man har tænkt sig at sidde i huset i samtlige 30 år kan det bedst betale sig med et kontantlån baseret på 30-årige
5% obligationer, eller et flexlån.
Så har man dog INGEN reel mulighed for at omprioritere lånet.

DET KAN SOM HOVEDREGEL ALDRIG BETALE SIG AT TAGE LÅN TIL BETALING OVER 30 ÅR !

Man skal hellere se på hvad man kan sidde for og så regne baglæns.
F.eks. : for ca.40 kr. mere om måneden kan man tage lånet over 29 år i stedet for 30 år. man sparer altså 4 terminer
= 85.000 i vores tilfælde, men betaler "kun" 15.000 ekstra i ydelse. Resten er renter.
Hvis man på et tidspunkt vil omprioritere lånet er der altså noget mere friværdi i huset og dette kan gøre fordelen
større.

På Realkredit Danmarks hjemmeside : http://www.rd.dk , kan man under punktet "sådan låner du" og derefter
"avanceret beregning " sammenligne de forskellige lånetyper (inkls. flexlån) og deres fordele og ulemper.


Vores samlede finansiering er med en "total finansiering" i Jyske Bank. http://www.jyskebank.dk
HUSK i forbindelse med banker at forhandle om gebyrerne og renter. Det hjælper !
 
Huset vi har købt 
 
Frank, Helle, Ronnie og Heidi ude foran huset.


Vi har købt huset på Banetoften 4, 3660 Stenløse, gennem Home i Stenløse.
Huset er i røde teglsten med etanit tag og er på 100 m2 beboelse med 100 m2 kælder. 
Der er termovinduer og nyt naturgasfyr. 
Det ligger på en hjørnegrund på 717 m2. med for- og baghave med nogle temmelig store træer.
Huset kostede 1.250.000 kr. men pga. den ret dårlige stand huset er i, fik vi prisen ned på 
1.130.000,-
De ting der skal laves er dog af en overkommelig karakter. Det er f.eks. fugning omkring vinduer 
og oppudsning af lyskasser.
Alt træværk skal også behandles men der er kun få steder hvor der er direkte råd angreb.
På sigt skal taget dog renoveres eller skiftes ligesom muren skal fuges op.

Det ligger 5 min. fra Stenløse station og Stenløse centret.
Med ca. 150 m fra togbanen er Banetoften ikke et helt galt navn. 
Sporet er dog ført i grav så støjen er stærkt begrænset.

Vi overtog huset den 15. januar 2000 men skulle først i gang med værktøjet inden vi flyttede fra Valby.

FØR EFTER


Hop til forsiden